Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

TIN TỨC

Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

Xin chào Luật sư X, gần đây tôi có đặt cọc mua 1 lô đất trị giá 550 triệu dự định xây nhà ở. Sau khi cọc vài ngày tôi nhận được thông tin lô đất tôi mua thuộc đất quy hoạch của nhà nước. Tôi đã lên văn phòng đăng ký đất đai huyện hỏi và được xác nhận là lô đất đó thuộc đất quy hoạch của nhà nước. Tôi muốn đòi lại tiền cọc thì có được không?Xin được tư vấn.

Chào bạn, để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.

Đất quy hoạch là gì?

Theo khoản 2, khoản 3 Luật Đất đai năm 2013, quy hoạch đất là việc Nhà nước lên kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương theo từng mục đích cụ thể trong mỗi giai đoạn khác nhau:

– Phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh;
– Bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai;
– Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính.
Như vậy có thể hiểu đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của Nhà nước tại vùng đó. Một số loại đất quy hoạch phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất. Do đó, chủ đất vẫn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho…

Khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, trong hợp đồng thường sẽ quy định bên đặt cọc cam kết hiểu rõ tình trạng pháp lý của lô đất, bên nhận đặt cọc cam kết đất không nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước, đất không phải là đất có tranh chấp.

Tuy nhiên theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Như vậy, hợp đồng đặt cọc đã không có hiệu lực pháp luật do bên kia đã không cung cấp đầy đủ thông tin về đất, có hành vi gian dối, không trung thực nhằm dụ dỗ chuyển nhượng mảnh đất đang quy hoạch. Người đặt cọc có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu buộc bên kia phải trả lại số tiền cọc.

Theo đó, nếu thửa đất bên bán thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là bên bán có đủ điều kiện theo điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp thửa đất quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì bên bán không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Bên bán vẫn cố tình nhận cọc của bên mua là không đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp này, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc có công chứng trên vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu thì Bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho bên mua, trường hợp gây thiệt hại thì sẽ chịu trách nhiệm tương đương với phần lỗi của mình.

Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?

Thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch

Cơ quan thụ lí giải quyết: Giao dịch đặt cọc, mua bán nhà đất là giao dịch dân sự. Theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp.

Hồ sơ khởi kiện: Người lỡ đặt cọc mua đất quy hoạch tiến hành làm đơn khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 gồm:

Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
Thông tin của người nộp đơn, người bị kiện và những người có lợi ích liên quan (tên, nơi cư trú, nơi làm việc);
Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Trình tự thủ tục khởi kiện: Thủ tục khởi kiện sẽ được giải quyết theo các trình tự thủ tục được quy định tron Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

Viết đơn khởi kiện có nội dung đầy đủ các phần được quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
Tòa án xem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định về thụ lí vụ án; thông báo cho người khởi kiện về vấn đề đơn kiện và thụ lí vụ án (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụ lí đơn kiện; chuyển giao đơn kiện);
Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong vòng 07 này kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí;
Thông báo cho người khởi kiện, các bên liên quan về thụ lí vụ án trong vòng 03 ngày; Chánh án Tòa án tiền hành phân công thẩm phán giải quyết vụ án;
Bị đơn và các bên liên quan nộp bản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo;
Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xử trong 04 tháng kể từ ngày thụ lí vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa các bên.
Trong 01 tháng từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.

Mời bạn xem thêm:

Chồng người nước ngoài có được mua đất không năm 2022?

Câu hỏi thường gặp

Thế nào là đặt cọc khi mua bán nhà đất?

Đặt cọc khi mua bán nhà đất thường là hoạt động thường diễn ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích của việc đặt cọc nhằm để bên mua đặt cọc một số tiền cho bên bán nhằm đảm bảo rằng bên mua sẽ mua đất và bên bán sẽ không bán đất này cho bên khác trong một khoảng thời gian hai bên thỏa thuận.
Việc đặt cọc mua bán nhà đất thường được lập thành hợp đồn đặt cọc mua bán nhà đất hoặc một điều khoản về đặt cọc quy định trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi nào chủ sở hữu đất được chuyển nhượng đất?

Điều 188 Luật đất đai 2018 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo quy định này, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ai là người nộp án phí khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi mua phải đất quy hoạch?

Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí tòa án:
“1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.
Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.
Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.
Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.
Bị đơn có yêu cầu phản tố phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu phản tố không được Tòa án chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu phản tố của bị đơn được Tòa án chấp nhận.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập không được Tòa án chấp nhận. Người có nghĩa vụ đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập được Tòa án chấp nhận.
Các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí, kể cả đối với các vụ án không có giá ngạch.
Trường hợp các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm thì các đương sự vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án đó. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa xét xử theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 3 Điều 320 của Bộ luật tố tụng dân sự thì các đương sự phải chịu 50% án phí giải quyết vụ án theo thủ tục rút gọn.
Trong vụ án có người không phải chịu án phí hoặc được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm thì những người khác vẫn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều này.
Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định tại Điều này.
Nguyên đơn trong vụ án dân sự do cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích của người khác không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.”